Od 1.1.2018 vstupuje opět v platnost ono zmiňované předkupní právo. Slovo opět je na místě. Toto předkupní právo bylo platné od roku 1964 do 31.12.2013, kdy bylo našimi zákonodárci zrušeno. Nově upravuje předkupní právo zákon č. 460/2016 Sb., který novelizoval občanský zákoník.
Převádí-li se spoluvlastnický podíl nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, a to u úplatných i bezúplatných převodů. Ano, i u bezúplatných převodů (např. dar) bude nutné stanovit obvyklou cenu převáděného podílu, a nabídnout jej ostatním spoluvlastníkům. Výjimkou bude převod podílu na osobu blízkou v přímé linii (rodiče, manžel/ka, nebo partner v případě registrovaného partnerství a další, které definuje § 22 občanského zákoníku).
Máte povinnost nabídnout každému spoluvlastníku svůj podíl za stejných podmínek, tedy nejen za stejnou prodejní cenu, ale včetně dalších podmínek. Tato nabídka musí být učiněna písemně, v ideálním případě doporučeně a s dodejkou. V praxi to tedy znamená seznámit spoluvlastníky se zněním uzavřené kupní smlouvy. Adresy spoluvlastníků jsou uvedeny na listu vlastnictví.
Dojde-li k odmítnutí nabídky ze strany spoluvlastníků, můžete podíl na nemovitosti dále prodat, ale nikdy však za cenu nižší, než byla nabídnuta spoluvlastníkům. Při snížení ceny musíte opět obeslat spoluvlastníky s novou cenovou nabídkou. Lhůta pro uplatnění předkupního práva je 3 měsíce od doručení nabídky (uplatněním se rozumí uzavření kupní smlouvy a úhrada kupní ceny). Opomenout tuto zákonnou povinnost, byť jen u jednoho ze spoluvlastníků, by se vám nemuselo vyplatit! Katastr nemovitostí doložení této zákonné povinnosti při vkladu vlastnického práva nevyžaduje. Opomenutý spoluvlastník, nebo jeho právní nástupce, ale může své předkupní právo uplatnit, a to až do 3 let od uskutečnění prodeje!
Mají právo vykoupit nabízený podíl, a to poměrně podle velikosti svého podílů.
Spoluvlastník se může vzdát předkupního práva písemnou formou. V takovém případě toto platí i pro právní nástupce spoluvlastníka (následné majitele podílu původního spoluvlastníka). V tomto případě je nutné tuto informaci zapsat na katastr nemovitostí.
Předkupní právo je přínosem pro spoluvlastníky nemovitosti, kteří mají právo zabránit převodu na nechtěnou osobu tím, že využijí svého předkupního práva.
Jako překážka se může předkupní právo jevit prodávajícím, kterým upírá právo vybrat si kupujícího volně na trhu a nesmyslně obchod protáhne o několik měsíců! Stejný úhel pohledu bude zřejmě mít i kupující takového podílu.
Pro realitní makléře, advokáty a další odborníky na trhu s nemovitostmi nelze tento zákon označit jako přínosný. Realitní makléři, kteří budou řešit předkupní právo za klienty, kteří si nebudou umět poradit s administrativní zátěží u nemovitostí s větším počtem spoluvlastníkům, budou muset změnit procesy a věnovat této problematice zvýšenou pozornost a péči. Není neobvyklé, že se řeší prodej bytové jednotky ve větších bytových domech s podílem garážového/parkovacího stání, kde právě budou řešit nabízení podílu spoluvlastníkům. Nicméně je předpoklad, že se realitní odborník s touto problematikou dokáže lépe vypořádat než samotný prodávající, a to minimálně díky tomu, že počet prodejů, které pro klienty zajišťuje, je výrazně vyšší, než když prodej podílu realizuje samotný prodávající.
Snažil jsem se shrnout téma předkupního práva v obecné formě, tak jak nám ukládá novela občanského zákoníku. Jednotlivé obchodní případy se budou muset posuzovat individuálně a určitě bych doporučil se poradit s odborníky.
Máte-li otázky k tomuto tématu, neváhejte mě kontaktovat.
Mějte se hezky. Tomáš.
